Empresarios y profesionales autónomos pueden suspender temporalmente el pago de las hipotecas sobre locales comerciales y oficinas

Colabora: SERGIO CARPIO. Director Área Jurídica de Valora Asociados.

El Consejo de Ministros ha aprobado este martes, 31 de marzo, un nuevo paquete de medidas de ayuda a los colectivos más vulnerables ante la crisis del coronavirus.

Así, el Gobierno ha ampliado la moratoria en el pago de la deuda hipotecaria que se haya contraído para adquirir un inmueble con la finalidad de llevar a cabo una actividad económica. Además, la modificación del texto legal añade una moratoria para los propietarios que tengan una vivienda hipotecada en alquiler y hayan dejado de recibir la renta desde la entrada en vigor del estado de alarma.

De esta forma, la moratoria de las hipotecas de vivienda habitual aprobada la semana pasada ahora incluye otros dos supuestos:

• Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales”, incluidos los autónomos que no tengan actividad por el estado de alarma o hayan sufrido pérdidas significativas.
• Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler para las que el deudor hipotecario, propietario y arrendador, haya dejado de percibir la renta”.

La suspensión de la deuda hipotecaria tendrá un plazo de tres meses, aunque podrá ser ampliado por acuerdo del Consejo de Ministros.

Este aplazamiento del pago de las rentas para autónomos, profesionales y pymes tiene como objetivo ayudar a este colectivo, uno de los sectores más golpeados por el parón de la actividad durante el estado de alarma por la pandemia del coronavirus.

Vivienda habitual: Moratoria para el pago de hipotecas a deudores en situación de dificultad económica motivada por la crisis del coronavirus.

Real Decreto-ley 8/2020 de 17 de mar

Entre las medidas extraordinarias recogidas en el Real Decreto-ley 8/2020 de 17 de marzo y que tienen como objetivo paliar los efectos económicos que puede tener la crisis del COVID-19, se han establecido una serie de medidas para obtener una moratoria de la deuda hipotecaria derivada de los préstamos obtenidos para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la citada crisis, y que aparecen reguladas en los artículos 7 a 16 del citado Real Decreto-Ley.

Para ello, se establece una suspensión temporal en la obligación del pago de hipotecas por parte de deudores y avalistas que estén en situación de dificultad por la crisis del Covid-19. Se aplica de igual forma a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y en las mismas condiciones que para el deudor hipotecario.

Los beneficiarios deben reunir determinados requisitos, y presentar los documentos previstos en el Real Decreto-ley, y las entidades bancarias tendrán que acordar la suspensión si se reúnen estos requisitos, sin que puedan incrementarse las cantidades debidas con intereses de ningún tipo, ni remuneratorios, ni moratorios.

A continuación, un resumen de los principales artículos que rigen la moratoria.

1.- Ámbito de aplicación (artículo 8)

• Préstamos o créditos hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda habitual.
• Aplicable a deudores que se encuentren en algunos de los supuestos del artículo 9.
• Aplicable también a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

2.- Supuestos de situación de vulnerabilidad económica (artículo 9)

Para poder solicitar la aplicación de estas medidas, el solicitante se tiene que encontrar en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en este artículo. No existe consenso en la doctrina en cuanto a si los supuestos indicados en este articulo han de reunirse de manera cumulativa, es decir, todos ellos, o bien bastaría con encuadrarse en uno de ellos por tratarse de supuestos independientes, de tal suerte, que reuniendo alguno de ellos, se podrá efectuar la solicitud de moratoria en el pago de la cuota hipotecaria. Habrá que estar al caso concreto y quizás sería conveniente solicitar la moratoria en base a encuadrarse en uno de los supuestos concretos, sin perjuicio de reforzarlo con la concurrencia del resto de supuestos que aparecen enumerados en este articulo.

Los supuestos vienen recogidos en el apartado 1 del artículo 9:

1. Personas en situación de desempleo. En el caso de los empleados, parece absurdo que se exija la pérdida de empleo cuando un ERTE puede llevar a la misma situación de imposibilidad de pago
2. Personas que, siendo empresarios o profesionales por cuenta propia, sufran una caída de sus ventas o ingresos superiores a un 40%.
3. Deudores hipotecarios que se encuentren en la situación de que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de moratoria no alcance un determinado nivel y que se fija en atención al número de personas que integran la unidad familiar. Estos niveles son:

• • Con carácter general, el límite de ingresos habrá de ser igual o no superar tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM) (En 2020 el importe mensual del IPREM asciende a 537,84 €/mes, por lo que el límite sería de 1.613,52 euros/mes), incrementándose en función del número de hijos a cargo y de mayores de 65 años dependientes.
  • Este límite se incrementará en:
    – En 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar (53,78 €/mes por cada hijo).
    – 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de familia monoparental. (80,68 €/mes por cada hijo).
    – 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar (53,78 €/mes por cada uno).
  • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cuatro veces el IPREM (2.151,36 €/mes), sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  • El límite de ingresos considerado será de cinco veces el IPREM (2.689,20 €/mes), cuando el deudor hipotecario se encuentre en alguno de los siguientes casos:
    – sea una persona con parálisis cerebral, con una enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento,
    – o con una discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento,
    – en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

3.- Supuesto específico para fiadores, avalistas e hipotecantes con renuncia al beneficio de excusión (Artículo 10),

Esta moratoria se extiende a los avalistas y garantes del deudor principal que se encuentren en la misma situación.

Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas (CBP, regulado en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos), antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

Esto implica consecuentemente que los fiadores en situación de vulnerabilidad son subsidiarios de acuerdo con la regla general del art. 1830, aunque se hubiera pactado el carácter solidario.

4.- Acreditación de las condiciones subjetivas de situación de vulneración económica (Artículo 11).

La concurrencia de las circunstancias (artículo 9) se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los documentos indicados en este artículo, si bien y al objeto de poder acreditar que concurren las circunstancias personales y económicas indicadas en el artículo 9, resulta aconsejable solicitar al cliente, y en su caso, aportar a la entidad bancaria, la documentación (entre la que se incluye la indicada por el Real Decreto-Ley) que se indica a continuación.

La documentación requerida se refiere a todos los miembros que integren la unidad familiar (deudor, cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda).

5.- Solicitud de la moratoria: plazos y documentación (Artículo 12 y DT 2ª):

• Plazo: Se puede solicitar del acreedor, desde el 19-3-2020, hasta 15 días después del fin de la vigencia del RD-ley 8/2020.
• Documentación: los deudores acompañarán, junto a la solicitud de moratoria, la documentación prevista en el art. 11 RD-ley 8/2020.
• Dicha solicitud supone la aplicación de lo artículos 15 y 16 del RD-ley 8/2020.

6.- Concesión de la moratoria (Artículo 13)

• Una vez solicitada la moratoria, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.
• Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

7.- Efectos de la moratoria (Artículos 14 y 15)

• La solicitud conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.
• Durante el periodo de vigencia de la moratoria la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje.
• Tampoco se devengarán intereses, ni remuneratorios ni moratorios durante el periodo de vigencia de la moratoria.
• Queda totalmente en suspenso el pago del préstamo hasta que termine la vigencia del RDL. No parece que eso afecte al plazo total, por lo que se deberán recalcular las cuotas cuando termine la moratoria, salvo que pacten una novación que no es necesaria para la mera suspensión. Al supuesto parece referirse la DF1ª que exime del ITPAJD las novaciones “que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 8/2020”.
• Esta inaplicabilidad de intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el RD-ley 8/2020.

8.- Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor (Artículo 16)

• El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se beneficie de las medidas de moratoria del RD-ley 8/2020 sin reunir los requisitos previstos en el mismo, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
• El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
• También incurre en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.